清掉老零售，換上新零售：購物中心的下一個調(diào)整方向？

如果要說2017年乃至2018年初全球最重要的商業(yè)趨勢性事件，在貓頭鷹研究所(MalltoWin Lab)的視角里莫過于線上巨頭收購或入股線下超市。

有3個大的標志性的交易：

亞馬遜斥資137億美元收購全食超市(Whole Foods)

阿里224億港幣收購高鑫零售（歐尚及大潤發(fā)）36.16%股權(quán)

騰訊收購永輝超市15%的股權(quán)成為第2大股東

雖然收購股分比例各有不同，但線上線下零售深度整合的趨勢已勢不可擋。

1.位置之戰(zhàn)：線上巨頭花錢買的是LOCATION

科技類巨頭強大的資金和現(xiàn)金儲備正成為線下商業(yè)的 黑洞 。

他們乃至正成為超市行業(yè)發(fā)展趨勢的主宰，就像亞馬遜直接現(xiàn)金收購全食、阿里通過入股高鑫零售和銀泰已在百貨和超市領(lǐng)域都具有的控股權(quán)利和董事會主席席位。

之所以線上巨頭全都加碼超市，在貓頭鷹研究所看來，最少證明了1個基本的共鳴：

地理位置良好的線下店鋪是任何全渠道平臺所看重的，也是其全渠道運營成功的關(guān)鍵1環(huán)。

就像亞馬遜，不但買下全食超市的品牌，也買下400余個位于黃金地段、高收入地區(qū)的門店和運輸絡(luò)。1個店鋪它付出平均超過4000萬美元，絕不是想把它變成4000平方英尺的倉庫。

阿里入股的歐尚、大潤發(fā)和騰訊參股的永輝都是選址專業(yè)、周圍人口密集且具有較優(yōu)良的消費力，或說是中產(chǎn)階層密集的區(qū)域，乃至在34線城市和個別2線城市都在城市中心的位置，而且很多以購物中心主力店的方式存在。

來源：高鑫零售2016年報

這對商業(yè)地產(chǎn)而言，也預示著1個明顯的趨勢：

地理位置良好的購物中心將可能成為購的送貨的最后1站，而這也許也為購物中心嘗試全渠道商業(yè)運營提供了1個機會。

隨著全渠道運營的深入，購物中心內(nèi)的大量店鋪會成為線上購物線下送貨/取貨的最后1站，這同期還將舉行中國智慧縫制工廠技術(shù)服務(wù)同盟成立大會及同盟成員授牌儀式是能夠解決線上購物線下送貨最省本錢和有效的方式。

2. 坪效競爭：效力升級是新零售的核心

這類全渠道運營的轉(zhuǎn)變，也許會對購物中心的租金模式乃至運營模式產(chǎn)生重構(gòu)。

但由于坪效的提升，超市類新零售業(yè)態(tài)對購物中心的租金貢獻也許會延續(xù)增強。

這1點，可以從已開始進行擴大的新零售品牌，如盒馬鮮生和超級物種上初見其經(jīng)營優(yōu)勢和付租能力。

隨著擴大的加快，市場認可度提升，并斟酌運營本錢控制，盒馬鮮生的租金水平從初期要做樣板店的6~7元/平方米/天，也開始降至現(xiàn)在的2~3元/平方米/天，類似于精品超市的租金水平。

但明顯高于精品超市的坪效水平，也必定能夠有機會向購物中心交納更高的租金，承受更高的后續(xù)租金漲幅。

3. 風險對沖：購物中心價值穩(wěn)定的最好保障

從另外1個方面講，作為購物中心的主力店，超市業(yè)態(tài)依然是購物中心事跡和價值的保障，特別在經(jīng)濟下滑或不景氣階段抗風險能力更加突出。

透過上圖，貓頭鷹研究所發(fā)現(xiàn)，美國超市類業(yè)態(tài)的銷售額自從2005年起就超出了其他零售部份。

而且在經(jīng)濟衰退期間，超市類業(yè)態(tài)用了不到兩年就延續(xù)恢復盈利，表現(xiàn)穩(wěn)定。而其他的業(yè)態(tài)，例如電子產(chǎn)品和運動器材自從2008年起就沒有完全恢復實力，固然，百貨業(yè)態(tài)就完全1路下滑了。

穩(wěn)定增長的店鋪能夠帶來良好的現(xiàn)金流預期，也保持了較高的坪效和樓層出租率。

因此，購物中心機構(gòu)投資者或REITs對超市業(yè)態(tài)也是情有獨鐘。

而且信托基金的存續(xù)期是很長的，必須其斟酌長時間投資的狀態(tài)，這也是它對這些持久和低風險的生鮮和食品類超市情有獨鐘的另外一方面的緣由。

通過對美國購物中心房地產(chǎn)信徒基金（REITs）的最近幾年事跡表現(xiàn)視察，發(fā)現(xiàn)超市類業(yè)態(tài)的高質(zhì)量信托基金表現(xiàn)良好。

根據(jù)回報率，去年有超市零售商入駐的商場增值了大約2%~5%。高端和低端購物中心，特別是沒有生鮮食品零售商的，回報率升高而估值降落了10%~20%。購物中心信托基金資產(chǎn)凈值將會下降5%~15%, 因此這些信托線上區(qū)域小品牌給到的價格能在120左右基金是17年第3季度的凈賣方。

4. 新1輪競爭：順互聯(lián)者昌？

在斟酌將超市引入購物中心時，品牌商的實力是相當重要的。

遭到資本親睞、有更強運營能力的品牌將在購物中心的選擇上具有更大競爭力，而且購物中心也更愿意引入此類品牌，畢竟1個優(yōu)良的超市品牌可以通過下降預期資本化率為提升購物中心價值。

這必定致使超市行業(yè)的大洗牌，未能歸順到互聯(lián)戰(zhàn)隊中的品牌商可能會面臨更大的增長壓力。

德克薩斯州休斯敦的韋斯特切斯購物中心的重建是1個很好的案例，通過替換1家優(yōu)良的超市品牌來替換表現(xiàn)不佳的原商戶。

這家購物中心由Weingarten Realty Investors（紐約證券交易所代碼：WRI）持有并重新開發(fā)，該物業(yè)周邊具有高品質(zhì)的家庭人口，3英里的人口密度超過19萬，平均3英里人均家庭收入接近83,000美元。而REITs所持有的購物中心內(nèi)超市品牌覆蓋的平均人口密度為12.5萬，平均收入為70,700美元。

該中心最初引入的是休斯頓的超市Randalls，高峰時的銷售額曾到達500美元/平方英尺。1999年，Safeway收購了Randalls，成為休斯頓第2大雜貨商，市場份額到達20％。但自Safeway收購以來，Randalls已降落到休斯頓雜貨商排名第5，這使得Safeway也不愿再投資它了。

但是，鑒于該地點非常優(yōu)越，終究WRI能夠以比Randalls高出45％的租金重新出租給Whole Foods Market。

2016年Whole Foods預計將實現(xiàn)每平方英尺700美元的銷售額和雙倍的人流量。由于租約到期，現(xiàn)在預計小型商店的租金將上漲超過20％。

WRI認為，它們將創(chuàng)造1000萬美元的凈資產(chǎn)價值（或凈資產(chǎn)值），比開發(fā)前估值增加約17％。

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